Für die meisten Unternehmen und Unternehmer sind Immobilien Kostenstellen. Obwohl die Immobilienwirtschaft sowie private und institutionelle Anleger gute Renditen und Wertsteigerungen mit Immobilien realisieren, schaffen das Unternehmen und Unternehmer mit selbst genutzten Immobilien in den wenigsten Fällen. Gerade bei Unternehmens-Immobilien sind signifikante, wenn auch vermeidbare Vermögensschäden möglich, wogegen keine Versicherung abgeschlossen werden kann. Hier hilft nur die Einbindung von immobilienwirtschaftlichem Know-how in unterschiedlichen Phasen eines Immobilienzykluses und bei allen unternehmerischen Planungen, die auch Immobilien betreffen.

Wertverluste bei Immobilien sind selbst in boomenden Metropolen möglich

Selbst in besten Lagen des Großraums München stehen wenige Jahre nach ihrer Fertigstellung, Bürogebäude von Unternehmen für teilweise unter 50% der ursprünglichen Gestehungskosten zum Verkauf und sind auch dann immer noch schwer zu veräußern. Meist sind diese Gebäude sogar “solide” gebaut und verfügen über eine hochwertige Ausstattung, da der Unternehmer für sich selbst gebaut hat. Für die Verantwortlichen ist dieser Wertverlust nicht nachvollziehbar, für die Unternehmensbewertung unter Umständen gravierend und für die private Kapitalbildung oder gar Altersversorgung des Unternehmers ist es mehr als ernüchternd.

Auf der anderen Seite werden Immobilien für Produktions-, Logistik- und Büronutzung auch von der Immobilienwirtschaft entwickelt, die nur Geld verdient, weil der Wert dieser Immobilien nach Fertigstellung mindestens 15-20% über den Gesamtgestehungskosten liegt und in den folgenden Jahren zunimmt.

Negative Immobilienwertentwicklungen werden zu spät erkannt

Unternehmens-Immobilien stehen primär im Dienst des Unternehmenszweckes. Unternehmensführung und Facility Management haben in den letzten Jahren große Fortschritte gemacht, bei Bau und Betrieb einer Immobilie Kosten zu sparen und zu “controlen”. Der tatsächliche Wert von Unternehmens-Immobilien wird aber dann erst wirklich sichtbar, wenn man versucht, sie zu verkaufen oder sie nachträglich einer Bank als Kreditsicherheit anzubieten.

Know-how der Projektentwicklung bereits in der Entscheidungsfindung einzubeziehen spart Kosten und steigert den Immobilienwert erheblich

Bei der Entwicklung von Unternehmens-Immobilien wirken neben dem Unternehmer und Mitarbeitern des Unternehmens, Architekten, Ingenieure, Steuerberater, Juristen und ausführende Firmen mit – also eine Vielzahl von Fachleuten mit speziellem Fach Know-how, die oft unterschiedliche Sprachen sprechen. Das Know-how der Immobilien-Projektentwicklung, also das Wissen um die Stellschrauben zur Wertsteigerung, bleibt meist außen vor. Banken achten bei der Finanzierung von Unternehmens-Immobilien auf die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen des Unternehmens. Ganz anders aber bei der Finanzierung einer Immobilie für den Markt: hier achten Banken auf das marktgerechte Konzept, das Marktumfeld, auf Zielgruppen und deren Präferenzen, die Ertragskalkulation und auf die Fungibilität einer Immobilie.

Nur umfassende und nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen bieten Sicherheit

Es ist nachweislich möglich, Unternehmens-Immobilien so zu entwickeln, dass sie die Anforderungen des Unternehmens und die Anforderungen des Marktes gleichermaßen erfüllen. Dazu muss punktuelles Immobilien Know-how eingebracht werden und mit allen Beiträgen aus der Unternehmensführung, der steuerlichen, betrieblichen, strategischen, finanziellen Planung bis hin zur persönlichen Planung es Unternehmers verknüpft werden. So entsteht eine vollständige Entscheidungsgrundlage mit einem klar skizzierten Weg zur Errichtung einer optimalen und fungiblen Immobilie mit größtmöglicher Wertsteigerung.

> Mittelständische Unternehmer können durch dieses Vorgehen “ganz nebenbei” mit Immobilien so viele Werte schaffen wie mit dem eigentlichen Unternehmen.

Auch der Wert bestehender Immobilien kann gesteigert werden

Auch bei nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien lässt sich mit der Einbindung von Projektentwicklungs-Know-how ein vielfacher Verkaufserlös gegenüber einem “Status quo Wert” erzielen.

Bei der Verwertung eines nicht mehr benötigten Unternehmensareals lässt sich bereits durch eine marktgerechte Aufteilung und Neuordnung bebauter und unbebauter Immobilien der bis zu 3-fache Verkaufserlös erzielen.

Durch eine bauliche Umstrukturierung, die sich strikt an den Bedürfnissen des Marktes orientiert und eine kleinteiligere Neuvermietung kann ein begehrtes Anlageobjekt entstehen, das nach Abzug aller Investitionen bis zum 5-fachen Erlös gegenüber einem Verkauf “wie es steht und liegt” bringt.

Schließlich kann ein überzeugendes Konzept für eine ganz andere Bebauung mit der dafür benötigten Baurechtsänderung den Wert eines Grundstücks bis zum 8-fachen erhöhen. Dies ist möglich, ohne selbst in Baumaßnahmen zu investieren. Alle Angaben zur möglichen Wertsteigerung beruhen auf den Ergebnissen durchgeführter Projekte durch Dynamis.

> Es lohnt sich, bei jeder möglichen Veränderung von Unternehmens-Immobilien immobilienwirtschaftlichen Rat einzuholen. Bereits bei überschaubaren Immobiliengrößen ist die Realisierung von Millionenbeträgen möglich, die niemand zuvor erahnt hat.

Bei der Anmietung können Unternehmen viel Geld sparen

Selbst bei der Anmietung von Unternehmens-Immobilien kann die Einbeziehung von Projektentwicklungs-Know-how den Unternehmen einen großen wirtschaftlichen Vorteil bringen. Ein erfahrener Projektentwickler kann am besten den maximalen Verhandlungsspielraum des Vermieters ermitteln und aus der Marktsituation heraus die eigene Verhandlungsposition bewerten. Diese Unterstützung kann einen geldwerten Vorteil von 1 bis 2 Jahresmieten bringen, z.B. durch die Übertragung notwendiger Aus- und Einbauten auf den Vermieter.

Immobilien Know-how ermöglicht eine fundiertere strategische Unternehmensplanung

Das Spektrum immobilienwirtschaftlicher Unterstützung für mittelständische Unternehmen ist noch deutlich breiter. Von der maßgeschneiderten, neu entwickelten Unternehmens-Mietimmobilie, über weniger bekannte Möglichkeiten bei der Finanzierung, konkrete “sale und lease back”-Optionen bis hin zur steuerlichen Abstimmung wann und wo die Wertsteigerung realisiert werden soll, lässt sich die individuell beste Lösung finden.

Von generellen Überlegungen eines Outsourcings oder Insourcings, Zentralisierung oder Dezentralisierung, bis hin zur Planung der Unternehmensnachfolge oder des Unternehmensverkaufs beeinflussen gerade fundierte immobilienwirtschaftliche Zahlen die tatsächliche Entscheidung. Anders als alle anderen Unternehmensdaten, z.B. zu Personal, Produktion, Finanzierung, Steuern, Umsatz- und Gewinnplanung, liegen den meisten Unternehmen verlässliche Daten zu dem Wertpotenzial von Unternehmens-Immobilien nicht vor.